Settore vinicolo - Condono edilizio - Limiti volumetrici e aggiramento per attività produttive (vitivinicola) - Limite volumetrico massimo di condonabilità (art. 39, L. n. 724/1994) inapplicabile ai fabbricati a destinazione non residenziale - Non possibile l'elusione mediante il frazionamento fittizio di un unico complesso edilizio abusivo - Abuso consistente in un unico fabbricato destinato funzionalmente a tutte le fasi di una unitaria attività produttiva e commerciale (nella specie, produzione e vendita di vino) comprendente opifici, magazzini e sede legale/operativa - Necessario cumulare il volume complessivo per verificare il superamento del limite dimensionale - Formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono esclusa in presenza di un vizio sostanziale insuperabile, quale il superamento del limite volumetrico - Successivo rilascio di titoli amministrativi per l'esercizio dell'attività commerciale (produzione e vendita di vino) nei locali abusivi non idoneo a generare un legittimo affidamento sulla sanatoria edilizia. 

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1495 del 2023, proposto da Vincenzo Russiello, Carolina Cardone, Aniello Russiello, Claudio Russiello, Teresa Russiello, rappresentati e difesi dagli avvocati Elpidio Capasso, Ezio Maria Zuppardi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Arzano, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Bianca Miriello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Seconda) n. 4473/2022.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Arzano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 7 ottobre 2025 il Cons. Raffaello Sestini;

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO
 

1 - I sig.ri Russiello Vincenzo e Cardone Carolina, proprietari di un suolo sito nel Comune di Arzano, realizzavano abusivamente un fabbricato composto da tre distinte unità immobiliari dove avviavano, unitamente ai propri genitori, un’attività di produzione artigianale di vino, per poi costituire l’impresa “Il Torchio dei F.lli Russiello S.n.c. di Russiello Aniello - produzione propria vini genuini”, munita di tutte le necessarie autorizzazioni e, a quanto consta, ancora attiva.

2 - In data 27 febbraio 1995 la sig.ra Russiello Teresa, nella qualità di conduttrice degli immobili, inoltrava al Comune di Arzano 3 istanze di condono edilizio ai sensi della legge n. 724 del 1994. A seguito di tali istanze, il Responsabile del procedimento provvedeva all’espletamento di un’accurata e lunga attività istruttoria, nel corso della quale venivano presentati i bollettini attestanti i versamenti relativi alle oblazioni per abusivismo edilizio e, su richiesta del Comune di Arzano, venivano pagati gli oneri concessori. Infine sopravvenivano gli atti di diniego delle domande di condono ed i conseguenti ordini di demolizione.

3 – Con ricorso davanti al TAR venivano pertanto impugnate le ordinanze di demolizione nn. 10 e 11 del 3 marzo 2017, prot. n. 6344 e n. 6348, a firma del Dirigente Area Pianificazione e Gestione Territoriale del Comune di Arzano, nonché i dinieghi definitivi prot. 3871, prot. 3872 e prot. 3873 del 27 febbraio 1995 delle richieste di condono edilizio–presentate ai sensi della legge n. 724/1994, tutti a firma del Dirigente Area Pianificazione e Gestione Territoriale del Comune di Arzano. Seguiva l’ordinanza di demolizione n. 20 del 18/04/2017, prot. n. 10619, impugnata con

motivi aggiunti.

4 – Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Seconda) respingeva il gravame con la sentenza n. 4473/2022 del 4 luglio 2022, che viene oggi impugnata mediante la proposizione plurimi motivi di diritto volti a sostenere che il rigetto delle domande di condono e le conseguenti ordinanze, motivati sulla base del superamento del limite di 750 metri cubi previsto dalle norme di riferimento, non terrebbero adeguatamente conto della complessiva contingenza sostanziale e delle ragioni di affidamento create dall’Ente. Inoltre sussisterebbero elementi di fatto e di diritto che indicherebbero l’avvenuta formazione del silenzio assenso sulle domande di condono, con la conseguente formazione di un ragionevole affidamento sull’accoglimento delle istanze stesse.

5 – Il Comune si è costituito in giudizio, per argomentare la legittimità del diniego delle domande di condono e dei conseguenti ordini di demolizione, in ragione del carattere elusivo della presentazione di tre istanze che nel loro insieme raddoppiavano il limite dimensionale di legge per il condono, e chiede la reiezione dell’appello, ritenuto anche inammissibile per la mancata proposizione di motivi d’appello specifici.

6 – Le parti hanno poi ulteriormente argomentato le rispettive difese mediante lo scambio di memorie.

7 – Ai fini della decisione deve essere in primo luogo respinta l’eccezione di inammissibilità dell’appello per genericità, mossa dal Comune sul presupposto che vi sarebbe stata una mera riproposizione dei motivi di primo grado senza sviluppare alcuna confutazione della statuizione del primo giudice. Infatti, al contrario sono rinvenibili puntuali censure avverso la sentenza del TAR impugnata.

7.1 - Infatti, gli odierni appellanti deducono l’erronea mancata valutazione dei vizi di illegittimità dedotti in primo grado, non avendo il TAR considerato né l’intervenuta formazione del silenzio assenso sulle istanze di condono, né la violazione del legittimo affidamento causata del decorso di un rilevantissimo arco temporale e dal rilascio, nelle more, dei titoli necessari allo svolgimento dell’attività commerciale insediata presso i medesimi locali, anche quanto alla mancata possibilità di beneficiare del terzo ed ultimo condono di cui alla legge n. 326/2003.

7.2 - In particolare, si contesta che il giudice di prime cure si sarebbe limitato a statuire erroneamente l’inconfigurabilità, nel caso di specie, di un silenzio assenso sulle istanze di condono in esame ed avrebbe omesso di pronunziarsi sulla dedotta violazione dell’art. 35, comma 17, della legge n. 47/1985 che, nel disciplinare l’istituto del silenzio assenso, fa riferimento al termine perentorio di ventiquattro mesi dal pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio, nonché sulla dedotta violazione dell’affidamento ingenerato dall’abnorme decorso del tempo e dal rilascio medio tempore dei titoli necessari all’esercizio dell’attività commerciale nei medesimi locali.

7.3 – Inoltre, il TAR avrebbe erroneamente avvallato una non sussistente violazione del limite massimo di cubatura previsto dall’art. 39 della legge n. 724/1994 (pari a 750 mc), in quanto la suddivisione dell’edificio in termini funzionali in relazione alle diverse attività produttive e commerciali svolte nelle tre unità immobiliari avrebbe dovuto giustificare anche la presentazione di tre distinte domande di condono.

7.4 – Infine, il TAR avrebbe erroneamente dichiarato improcedibile la censura volta a far valere la violazione dell’art. 2 bis della legge n. 241/90 in quanto, avendo gli appellanti provveduto all’integrazione richiesta dal Comune resistente nell’anno 1999, il silenzio da parte dell’Ente sino all’anno 2016 avrebbe dovuto comportare quanto meno una motivazione rafforzata.

8 – Ai fini della decisione, il Collegio ritiene tuttavia dirimente la circostanza che, così come esattamente rilevato dal TAR, i provvedimenti impugnati si fondano sul superamento del limite di legge del volume massimo condonabile di 750 mc.

8.1 - Infatti, la fattispecie in esame è caratterizzata dalla avvenuta realizzazione, sul suolo di proprietà comune degli autori dell’abuso e dei figli odierni appellanti, di un unico fabbricato abusivo pur composto da tre distinte unità immobiliari, peraltro tutte adibite e tre distinte fasi dell’unitaria attività produttiva di produzione e vendita di vini, avviata dagli stessi autori dell’abuso e dai figli in locali privi di titolo edilizio e sicuramente eccedenti, nel loro insieme, i limiti dimensionali fissati per i fabbricati a destinazione non residenziale per poter usufruire del c.d. “secondo condono”, condono attivato con tre domande sostanzialmente identiche proposte dal medesimo conduttore delle tre unità immobiliari, di modo che deve ragionevolmente ritenersi che le opere abusive fatte oggetto delle tre domande di condono costituissero funzionalmente un unico organismo edilizio, interamente adibito a sede legale ed operativa (con opifici e magazzini), della Società vinicola in esame.

8.2 - Al riguardo, la giurisprudenza ha ripetutamente escluso la possibilità di aggirare il limite volumetrico prescritto dalla legge n. 724/1994 mediante il fittizio frazionamento dell’immobile con la conseguente presentazione di più istanze di condono riconducibili ad un’unica proprietà. Il TAR ha, quindi, esattamente respinto il motivo di censura dedotto affermando che la presentazione di diverse istanze di condono riferite allo stesso immobile conduceva ad affermare la necessità di cumulare i volumi dei cespiti interessati alla domanda di condono

8.3 – In definitiva, il superamento del limite dei 750 metri cubi previsto dall’art. 39 della L. 724/94 per ciascun immobile ha costituito sia l’elemento preclusivo rispetto alla formazione del condono invocato dagli attuali appellanti, sia il motivo di ordine sostanziale sul quale il TAR ha esattamente fondato il rigetto del ricorso di primo grado, a nulla rilevando il fatto che nelle more siano state richieste integrazioni della documentazione e dei versamenti e siano state rilasciate autorizzazioni commerciali riferite al medesimo immobile.

8.4 – In particolare, da un lato il solo parziale versamento delle somme dovute, a causa della impropria applicazione di una riduzione espressamente esclusa per gli immobili adibiti ad usi non residenziali, ha impedito l’invocata formazione del silenzio assenso; d’altro lato, l’intervenuto rilascio di titoli amministrativi, pur riferiti alle attività commerciali svolte nei locali, non ha potuto generare un legittimo affidamento degli appellanti, ben consapevoli della non conformità edilizia dell’immobile in quanto autori dell’abuso o loro eredi. In ogni caso, la non condonabilità in astratto dell’immobile per il mancato rispetto dei limiti dimensionali determinava la natura dovuta ed il contenuto vincolato degli atti impugnati, rendendo non rilevanti i dedotti vizi procedurali.

9 – In conclusione, l’appello deve essere respinto, restando estraneo al presente giudizio ogni diverso eventuale profilo risarcitorio riferito alla durata e alle modalità di svolgimento del procedimento amministrativo in esame. La complessità e novità del contenzioso giustifica, infine, la compensazione delle spese del presente grado di giudizio.

PER QUESTI MOTIVI
 

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa fra le parti le spese del presente grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 7 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco Lipari, Presidente

Fabio Franconiero, Consigliere

Daniela Di Carlo, Consigliere

Angela Rotondano, Consigliere

Raffaello Sestini, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE

Raffaello Sestini

IL PRESIDENTE

Marco Lipari