Viticoltura - Contratto di affitto di fondo rustico - Apertura del procedimento di composizione della crisi presso il tribunale - Simulazione del contratto di affitto indicando, quali elementi sintomatici della reale intenzione delle parti, la stipulazione dello stesso in epoca prossima all’apertura del procedimento di composizione della crisi, il rapporto “familiare” esistente tra i contraenti, le previsioni contrattuali particolarmente vantaggiose in favore dell’affittuario, l’irrisorietà del canone pattuito, la durata del contratto, il mancato pagamento da parte dell’affittuario dei canoni previsti - Superficie adibita a vigneto con uva di varietà Chardonnay - Terreni vocati alla coltivazione della vite con produzione di uva di pregio - Accertamento della congruità del canone.

SENTENZA

n. 2837/2023 pubbl. il 08/11/2023

(Presidente relatore: dott.ssa Marina Mangosi)

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 807/2022 promossa da:

F.B., con l’avv. Paolo Loschi Della Torre

- ricorrente -

contro

L.G.Z., con l’avv. Barbara Fanti

- resistente - 

e

D.A.

- resistente contumace - 



CONCLUSIONI

Per il ricorrente:

Nel merito, in via principale, accertare e dichiarare la nullità del contratto di affitto di fondo rustico per difetto di causa e/o volontà;

Nel merito, in via subordinata, accertare la viltà del canone di cui al contratto di affitto di fondo rustico e, per l’effetto, dichiarare la non opponibilità del contratto nei confronti del signor F.B., ordinando l’immediata liberazione dei terreni oggetto del contratto;

Nel merito, in via ulteriormente subordinata, dichiarare l’opponibilità del contratto di affitto di fondo rustico nei confronti del signor F.B. per la durata di soli nove anni a partire dalla stipula dello stesso in quanto non è stato oggetto di trascrizione presso i pubblici registri immobiliari. […]

Con vittoria di spese e compenso professionale, nonché con rifusione delle eventuali spese della CTU.

Per il resistente L.G.Z.:

IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
= respingere, con la miglior formula, le domande avversarie, siccome infondate in fatto ed in diritto;

IN VIA SUBORDINATA ISTRUTTORIA: = disporre la rinnovazione della CTU, previa sostituzione del consulente d’ufficio, P.A  G.A., per i motivi illustrati a verbale dell’udienza del 18.9 u.s. e per i motivi dedotti nella narrativa del presente atto; = ammettere prova per testi sulle seguenti circostanze: […]

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

F.B., con ricorso depositato il 26.1.2022, esponeva che:
- con contratto in data 22.3.2017 A.A., quale procuratrice del padre D.A., concedeva in affitto a L.G.Z., convivente della di lei sorella Cinzia D.A., i terreni, coltivati a vigneti, ubicati nel Comune di Cellatica (BS) via XXV Aprile, per complessivi mq 27.380 ed identificati catastalmente al fg. 9 mapp. 356, 413, 415, 166, 405, 109, 446 e 449; 
- il contratto prevedeva condizioni di particolare favore per l’affittuario e precisamente: 1) facoltà di recedere in qualsiasi momento con preavviso di soli 15 giorni, senza previsione di alcun indennizzo in favore del locatore, 2) in deroga all’art. 43 L. 203/82, in caso di risoluzione anticipata del contratto da parte del locatore, l’obbligo in capo a quest’ultimo di corrispondere all’affittuario una somma pari ad € 30.000 per ogni anno mancante alla scadenza naturale del contratto, 3) facoltà di subaffittare e/o concedere in uso a terzi, a qualsiasi titolo, i fondi, anche senza il consenso del locatore, 4) pattuizione di un canone di affitto di soli € 100,00 mensili, 5) esclusione della rivalutazione monetaria del canone e di qualsiasi altra variazione in aumento dello stesso per tutta la durata del contratto, 6) facoltà in capo all’affittuario di modificare, innovare e effettuare costruzioni sul fondo, anche senza il consenso del locatore;
- a soli sei mesi dalla stipula del contratto, prendeva avvio presso il Tribunale di Brescia il procedimento di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento n. 114/2017 a carico di D.A.;
- a seguito della vendita, da parte del liquidatore dott. A.A. dei vigneti di proprietà dell’D.A., egli ricorrente si era aggiudicato in asta il lotto 2, comprendente i mapp. 267, 346, 413 e 415, questi ultimi due oggetto del contratto di affitto precedentemente citato e corrispondenti ad un’area di 3.130 mq rispetto ai 27.380 totali, al prezzo di € 45.500,00 (oltre oneri);
tutto ciò premesso, deduceva:
- la simulazione assoluta del predetto contratto di affitto indicando, quali elementi sintomatici della reale intenzione delle parti, la stipulazione dello stesso in epoca prossima all’apertura del Procedimento di Composizione della Crisi, il rapporto “familiare” esistente tra i contraenti, le previsioni contrattuali particolarmente vantaggiose in favore dell’affittuario, l’irrisorietà del canone pattuito, la durata del contratto, il mancato pagamento da parte dell’affittuario dei canoni previsti per le annualità 2018, 2019 e 2020;
- la non opponibilità del contratto all’acquirente, ex art. 2923 III comma c.c., essendo il canone pattuito inferiore ad un terzo rispetto al giusto prezzo o a quello risultante dalle precedenti locazioni; osservava, sul punto, che la viltà del canone si desumeva dalla sproporzione dello stesso rispetto alle dimensioni e all’ubicazione dei fondi (Cellatica, rinomata zona della Franciacorta), alla tipologia di coltivazione svolta (viti), nonché dalla esclusione nel contratto di qualsiasi possibilità di aumento/rivalutazione del canone per tutta la durata del rapporto.

In subordine, chiedeva accertarsi l’opponibilità del contratto al ricorrente nel limite dei nove anni, ai sensi dell’art. 2923 II comma c.c., stante la mancata trascrizione del contratto.

Si costituiva lo L.G.Z. chiedendo il rigetto delle domande.

In particolare, deduceva che:
- l’D.A., stante l’impossibilità di continuare a svolgere l’attività di agricoltore in considerazione delle peggiorate condizioni di salute (all’epoca della stipula del contratto di affitto già cominciavano a palesarsi i primi sintomi della demenza vascolare e degenerativa successivamente diagnosticata) e non potendo le di lui figlie proseguire nell’attività paterna, aveva deciso di affittare i fondi ad esso resistente, il quale – operante in ambito farmaceutico - da sempre coltivava il sogno di inserirsi nel campo vitivinicolo;
- le particolari condizioni di favore previste nel contratto erano giustificate, da un lato, dai rapporti “familiari” delle parti e, dall’altro, dalle peculiari caratteristiche dei fondi (lotti di estensione ridotta, alcuni dei quali in posizione disagevole, terrazzati, e non tutti confinanti), nonché dalle condizioni di degrado degli stessi, la cui coltivazione risultava da tempo trascurata, con ammaloramento di gran parte delle viti, ed il cui recupero (mediante piantumazione di nuove piantine, raddrizzamento dei pali e degli ancoraggi, diserbo del terreno, legatura dei tralci, trattamenti fitosanitari) richiedeva, pertanto, più di un’annata agraria;
- diversamente da quanto affermato dal ricorrente, egli aveva sempre provveduto a corrispondere all’D.A., e successivamente al liquidatore, il canone di affitto;
- egli, successivamente alla stipula del contratto, aveva assunto la cura e la gestione dei terreni, occupandosi (anche a mezzo di mano d’opera esterna) della coltivazione delle viti e della commercializzazione delle stesse, come comprovato dalle fatture di acquisto di prodotti fitosanitari e di vendita dell’uva destinata alla produzione del vino.

Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda volta all’accertamento della simulazione, contestava l’affermata viltà del canone nonché la non opponibilità del contratto, ai sensi dell’art. 2923 II e III comma c.c., essendo stato, tra l’altro, il contratto di affitto menzionato in sede di invito alla presentazione di offerte migliorative ed avendo parte ricorrente, pertanto, accettato espressamente, con la partecipazione all’asta, le condizioni dei fondi.

Rimaneva contumace l’D.A..

Espletata consulenza tecnica, senza l’espletamento di ulteriore attività istruttoria, la causa veniva rinviata all’udienza del 6.11.2023 per la discussione e decisione.

La domanda volta ad accertare la non opponibilità del contratto di affitto all’aggiudicatario ricorrente, ex art. 2923 III comma c.c., va accolta.

Preliminarmente non è condivisibile la tesi dello L.G.Z. secondo cui la norma non sarebbe applicabile al caso in esame; osserva, in particolare, il resistente che, essendo l’interesse tutelato dalla norma quello al “rituale sviluppo del processo esecutivo” (pag. 10 comparsa conclusionale), nella fattispecie il liquidatore non aveva avuto alcuna difficoltà nella commercializzazione dei terreni, tanto che il ricorrente aveva acquistato gli stessi non in sede di prima aggiudicazione, ma in seguito ad offerta a rialzo; in ogni caso – aggiunge il resistente - il F.B. nell’atto di compravendita successivo all’aggiudicazione aveva dichiarato espressamente di essere a conoscenza dell’esistenza del contratto di affitto e di subentrarvi “…ad ogni conseguente effetto di legge” (doc. 4 ricorrente), con ciò sostanzialmente rinunciando alle esigenze di tutela cui attiene la norma richiamata.

Premesso che l’art. 2923 c.c., nello stabilire il rapporto intercorrente tra vendita forzata e locazione (la norma è pacificamente ritenuta applicabile anche ai contratti di affitto di fondo rustico), tutela con la maggiore ampiezza possibile i fini economici propri della procedura espropriativa, è evidente che il subentro del F.B. nel contratto di affitto richiamato nel contratto di vendita (v. documento prodotto dal ricorrente) successivo all’aggiudicazione, “ad ogni conseguente effetto di legge”, ribadisce esclusivamente quello che è l’effetto proprio dell’acquisto del bene sottoposto ad esecuzione forzata da parte dell'aggiudicatario, il quale - trattandosi di acquisto a titolo derivativo – com’è noto subentra nella stessa posizione del debitore esecutato, ma non implica, ovviamente, alcuna specifica rinuncia a far valere le azioni poste a tutela dell’aggiudicatario stesso – nella specie - in riferimento alle ipotesi di locazioni fraudolente in suo danno.

Ora, dall’esame della relazione depositata dal CTU nominato dott. agr. G.A. si evince senza alcun dubbio la non congruità del canone pattuito nel contratto di affitto oggetto di causa. Come si è detto, il contratto di affitto stipulato tra A.A., quale procuratrice del padre D.A., e L.G.Z., compagno di C.D.A., altra figlia di D.A., ha ad oggetto diversi fondi (così identificati: fg 4 part. 405, fg 8 part. 109, 446, 449, fg 9 part 166, 356, 413 e 415), per una superficie complessiva dichiarata in contratto di Ha 2,7380 (piò bresciani 8,41), in relazione ai quali è stato pattuito un canone complessivo annuo di € 1200,00, quindi €/Ha 438,28 (€/ pio bresciano 142,69). Tra i fondi oggetto del contratto sono ricompresi i mappali 413 e 415 acquistati dal ricorrente.

Come si legge nella relazione l’appezzamento costituito dai mappali 413 e 415, per una superficie totale di mq 3130 è adibito a vigneto con uva di varietà Chardonnay ed è situato “ in comune di Cellatica…nella zona tipicamente vocata alla produzione delle uve di qualità destinate alla trasformazione nel vino a Denominazione di Origine Controllata e Garantita “Franciacorta DOCG”; trattasi - si legge sempre nella relazione - di “suoli facilmente lavorabili, fertili, generosi con una buona propensione agricola e vocati alla coltivazione della vite con produzione di uva di pregio.” Al momento del sopralluogo - rileva il CTU - “si sono riscontrate …carenze rispetto al Codice di Buona Pratica Agricola riconducibile al Buon Padre di Famiglia. Si è evidenziato la presenza nell’interfila e sottochioma di erba alta, vegetazione ‘disordinata’, viti parzialmente disseccate con germogli deboli e sviluppo ridotto, ricacci di gemme dormienti alla base del ceppo, piante morte e mancanti con scarsa rimessa di nuove barbatelle…”.

L’ausiliario, attraverso un’articolata e approfondita indagine in loco, con interviste raccolte a viticoltori e associazioni sindacali di categoria della provincia ed Enti specializzati, premesso l’elevato valore degli affitti per i terreni vitati o da vitare nella zona inclusa nel perimetro della denominazione del Franciacorta DOCG conseguente al positivo momento della produzione spumantistica e del continuo significativo trend di crescita dei consumi e delle esportazioni, e tenuto conto della variabilità, anche significativa, dei canoni di affitto vitati nella zona di Cellatica, ha concluso la relazione quantificando il canone annuo “equo”, per i terreni acquistati dal ricorrente (la cui superficie complessiva è pari mq 3130), riferito al 2017, in € 1330 corrispondente ad €/Ha 4250 (€/piò bresciano 1.383), con una variazione del -89,55% del canone pattuito contrattualmente (€ 137,18 o € 139,48 se si considera la diversa superficie catastale risultante dalla visura storica).

La quantificazione è stata operata dal CTU, in modo preciso e compiutamente motivato tenendo conto:
- dell’elevato valore, di norma, dei terreni vitati o da vitare nella zona di Cellatica;
- della domanda superiore all’offerta per i vigneti a denominazione di origine e di pregio;
- delle particolari condizioni di favore previste nel contratto a favore dell’affittuario (oltre al canone irrisorio rispetto al mercato e senza possibilità di adeguamento del prezzo all’inflazione, possibilità di recesso con un preavviso di almeno quindici giorni, pattuizione che - osserva il CTU - “per le colture arboree a ciclo lungo è estremamente e condizionante per il concedente”;
- della previsione, nel caso di risoluzione anticipata del contratto da parte del concedente, di una somma da corrispondere all’affittuario “sproporzionata al reale valore del bene pari a € 30.000 per ogni anno mancante alla scadenza senza alcuna correlazione con le caratteristiche tecniche, superficie e la capacità di produrre reddito del fondo ed immotivata in quanto non corrispondente ad un equivalente danno economico”;
- della durata del contratto estremamente lunga per un vigneto, della possibilità di subaffittare il terreno senza il consenso del concedente, del diritto di effettuare interventi migliorativi senza preventiva autorizzazione del concedente nonché della mancanza di un inventario di consegna con la descrizione del vigneto al momento della sottoscrizione del contratto. 

Le conclusioni dell’ausiliario, come si è detto, adeguatamente motivate, precise e prive di vizi logici, vanno integralmente condivise e si sottraggono alle censure del consulente di parte resistente, cui il dott. Albertini ha risposto puntualmente.

In particolare, con riferimento alla situazione del vigneto al momento della sottoscrizione del contratto, le cui condizioni di degrado, ad avviso del resistente, avrebbero costituito uno dei fattori determinanti il canone pattuito, l’ausiliario, premessa l’impossibilità di definire con precisione le condizioni vegetative e fitopatologiche nel 2017 in assenza di un inventario di consegna con una precisa descrizione del suo stato e non essendo possibile, in assenza di elementi in tal senso, ritenere che a tale periodo si riferiscono le fotografie (doc. 2) – non datate - prodotte da parte resistente, ha comunque operato una riduzione del 10% (da €/Ha 4732 per anno a €/Ha 4250 per anno) del valore mediato dalle diverse fonti, “immaginando uno stato vegetativo non ottimale del vigneto al momento della sottoscrizione del contratto” (e, lo si ripete, in assenza di elementi di prova specifici sul punto forniti dal resistente).

Quanto alle fatture (doc.14) comprovanti, sempre ad avviso dello L.G.Z., che per due anni non è stato possibile produrre uva stante le condizioni di degrado dei fondi, il CTU ha smentito decisamente tale affermazione evidenziando che “Le fatture di vendita non sono un elemento probatorio delle uve prodotte in vigna. L’unico elemento che certifica la produzione di uva di un’azienda è la ‘Dichiarazione Vitivinicola” relativa alla raccolta delle uve con le informazioni relative alle rivendicazioni delle uve a DOGC Franciacorta”. Peraltro, tali fatture - conclude il CTU - “certificano vendite di uva di diverse tipologia per complessivi q.li 89,73 nel 2019 e q.li 193,88 nel 2020 che sono palesemente incongruenti con la superficie complessiva di mq 3130 dei terreni oggetto di causa”.

Infine, in relazione alla non comoda lavorabilità dei mappali mediante trattore con automizzatore, anche in questo caso l’affermazione è stata smentita dal CTU, il quale ha evidenziato come, il giorno del sopralluogo, l’azienda stava effettuando un trattamento fitosanitario proprio mediante trattore e atomizzatore con manovre in uscita ed entrata effettuate senza alcuna difficoltà pur in presenza di una capezzagna di testata di limitata ampiezza. 

Il resistente, in sede di note conclusive, insiste nella richiesta di rinnovazione della consulenza lamentando un errore metodologico da parte dell’ausiliario; sostiene, infatti, lo L.G.Z. che, in base all’incarico conferito (ovvero: accertare la congruità del canone pattuito in riferimento ai mappali acquistati dal ricorrente “nel contratto di affitto …avente ad oggetto il compendio immobiliare comprensivo anche dei mappali 356, 166, 405, 109, 446 e 449…”), avrebbe dovuto 1) verificare se fosse stato determinato in sede contrattuale la frazione di canone specificamente riferibile al mappali 413 e 415; 2) una volta accertato che nel contratto il canone era stato determinato complessivamente in relazione all’intero compendio immobiliare, avrebbe dovuto valutare i fattori condizionanti la redditività in relazione a ciascun mappale e poi all’intero compendio (“accertando: la dislocazione delle diverse particelle, l’ampiezza delle medesime, la loro comoda accessibilità o meno, la loro continuità o meno, nonché, laddove possibile, lo stato presumibile delle viti alla data del contratto”) e, successivamente, imputare il canone pattuito in parte ai mappali acquistati dal ricorrente e in parte ai restanti mappali oggetto del contratto di affitto.

La tesi non può essere condivisa.

L’incarico aveva, infatti, ad oggetto l’accertamento della congruità del canone esclusivamente dei due mappali oggetto di causa in base alle condizioni degli stessi ed alle altre pattuizioni contrattuali, essendo il riferimento agli altri mappali una precisazione in merito all’oggetto del contratto di affitto rispetto al quale il ricorrente ha formulato le domande volte ad accertare la simulazione o la non opponibilità ex art. 2723 c.c.

Come si è detto, il CTU ha correttamente svolto l’incarico avendo accertato quale era il canone congruo dei due mappali nel 2017 tenuto conto delle condizioni degli stessi, della loro ubicazione, e di ogni altro elemento utile ai fini dell’indagine; una volta accertato il canone esigibile (€ /Ha 4.250) il dott. Albertini ha quindi calcolato (tenendo conto del canone totale annuale di € 1200,00 previsto nel contratto per l’intero compendio pari ad Ha 2,7380 ovvero € /Ha 438,28) il canone riferito alla sola porzione acquistata dal ricorrente pari ad Ha 0,313, ovvero € 137,18). Del resto, per completezza, va evidenziato che il resistente non ha allegato, neppure in sede di osservazioni alla relazione del CTU, quali elementi, degli specifici mappali oggetto di contratto di affitto, giustificherebbero una diversa ripartizione del canone complessivo.

Da ultimo, neppure è condivisibile l’affermazione, contenuta nelle note difensive di parte resistente, relativa alla non “equidistanza” del CTU, tale da giustificare la nomina di un nuovo ausiliario; l’affermazione riportata nelle note (“Il CTU ha ripetutamente con insistenza cercato di mediare una soluzione transattiva nel reciproco interesse delle parti senza successo, anche per incomprensibili elevate richieste della parte resistente, immotivate economicamente”), infatti, costituisce espressione di una valutazione resa sulla base dell’esame del comportamento delle parti nel corso delle operazioni peritali che non dimostra, in alcun modo, la lamentata parzialità del tecnico.

Con riferimento, infine, alle prove orali nelle quali il resistente insiste anche in sede di comparsa conclusiva, non resta che richiamare l’ordinanza in data 18.9.23 con la quale ne è stata dichiarata l’inammissibilità alla luce degli esiti della consulenza tecnica.

Resta assorbita la domanda volta ad accertare la simulazione assoluta.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in base ai parametri medi previsti per la cause di valore indeterminabile e complessità bassa, in € 1701,00 per studio, € 1204,00 per la fase introduttiva, € 1806,00 per la fase istruttoria ed € 2905,00 per la fase decisoria, oltre spese gen., IVA e CPA come per legge.

Anche le spese della consulenza tecnica vanno poste a carico dei resistenti, per metà ciascuno, giusto il principio di soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1) dichiara la non opponibilità al ricorrente F.B. del contratto di affitto agrario stipulato in data 22.3.2017 tra A.A., quale procuratrice del padre D.A.,
e L.G.Z.;

2) condanna L.G.Z. al rilascio dei fondi, libero da persone, cose ed animali, entro il 10.11.2023;3) condanna i resistenti al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate in € 7616,00 per compenso ed in € 545,00 per spese, spese gen., IVA e CPA come per legge;

4) pone definitivamente la consulenza tecnica a carico dei convenuti per metà ciascuno.



Brescia, 7 novembre 2023

Il Presidente est.

Marina Mangosi